Artikel i Dagens Industri 3 dec.
2014-12-12
GAMLA HUS I CENTRUM.
HISTORIA OCH BRA LÄGE VÄCKER STEPHAN GUSTAVSSONS KÖPLUST.
Intresset för vackra, annorlunda och tidstypiska hus fick Stephan Gustavsson att byta karriär.
Nu växer hans fastighetsbolag i södra Sverige – bland annat genom stora investeringar i den gamla hovrätten i Malmö från 1917.
Med en byggmästare som farfar har intresset för hus alltid funnits i blodet. När hans farfar dog i början på 1990-talet bestämde sig Stephan Gustavsson och hans pappa att lösa ut den släktägda hyresfastigheten i Linköping.
”Men det var inget som vi skulle leva på. Jag hade ett bra jobb som marknadschef på CPC Bestfoods och tänkte fortsätta med det”, säger Stephan Gustavsson, ägare av Gustavssons Fastigheter.

Vältajmad storaffär.
2002 bestämde han sig för att utöka beståndet. På ett bräde köpte han sex hus i en fastighet om sammanlagt 6.500 kvadratmeter av Länsförsäkringar i Helsingborg. En väldigt stor affär för ett litet fastighetsbolag.
”Det var mycket pengar, men affärsmässigt var det fantastiskt bra tajmning. Fastighetsbranschen hade haft en djup kris som hängde kvar även 2002. Priserna var knappt hälften mot vad de är nu”, säger han.
Affären gav mersmak och några år senare, i samband med en omstrukturering hos Unilever 2007, tog han klivet fullt ut. Fastighetsbranschen lockade på heltid.
”Tidigare har jag investerat i aktier. Men det är ju bara ett papper. Fastigheten står där, du kan vara i den, känna på den. Och framför allt: du har ett långsiktigt tänk i den”, säger han.

Gammal hovrätt fängslade.
I dag förvaltar Gustavssons Fastigheter 13 fastigheter, totalt 25.000 kvadratmeter, i Malmö, Helsingborg och Linköping.
Det senaste köpet är Skånes och Blekinges gamla hovrätt i Malmö, som köptes 2012. De tidigare rättssalarna, vittnesbåsen och advokatkontoren har sedan dess renoverats för 15 miljoner kronor till en modern konferensanläggning som drivs av företaget High Court.
”Det är svårt att göra en sådan fastighetsaffär om du inte redan har en koncern. Jag lägger varje ny fastighet som ett eget bolag, vilket gör att man kan slussa pengar där de behövs och ge dotterbolagen resurser att växa och förädlas. Det ger ett enormt mervärde”, säger han.
Han äger också en annan av Malmös mer kända fastighetsklenoder: Beijerska huset och det intilliggande Rosenvingehuset med anor från 1500-talet.
Här har den gamla, outnyttjade vinden förvandlats till modernt 2000-tal med det exklusiva smyckesföretaget Wacht & Troy som hyreskund. Kärleken till vackra hus har blivit en affärsidé. ”Jag har alltid varit estetiskt och kulturellt intresserad. Jag tycker om allt med form och design, i synnerhet där man bevarat de olika elementen och formspråken från en viss epok. För mig är det viktigaste att husen har karaktär, att de har en historia att berätta.”

Hotellet sticker ut.
Primärt är det kontors- och företagslokaler som gäller i verksamheten. I Helsingborg äger han dessutom en hotellfastighet. ”Eftersom man får dra av momsen på kommersiella fastigheter blir renoveringskostnaderna i praktiken 25 procent lägre än för bostäder. Därför är det kanske inte så konstigt att det inte byggs tillräckligt med bostäder i Sverige. Dessutom är inte bostadshyrorna i nivå med företagshyrorna.”
Hur ser du på fastighetsmarknaden i Sverige just nu?
”Priserna ligger på topp, men samtidigt finns det mycket osäkerhet. Dels med den nya regeringen, men också med utspelet om att slopa ränteavdragen. Det är bedrövligt. Många av oss har en belåningsgrad på 50–60 procent, så det är klart att det skulle påverka oss väldigt negativt.”
Stephan Gustavsson räknar med att göra ett större köp ungefär vartannat år. Vackra hus med tidstypisk arkitektur är ett grundkrav för att fånga hans intresse. Centralt läge med fem minuter till tågstationen är ett annat.

Men inga regler utan undantag.
2007 köpte han ett slitet industrihotell i Västra Klagstorp söder om Malmö, enbart för markens skull. Nu är planändring på gång och på den tre hektar stora marken, med nära Ikea och den nya stadsdelen Hyllie, ska uppemot 75 radhus byggas.
”Vi har inte musklerna att utveckla bostadsområdet själva, så vi jobbar med olika lösningar. Exakt hur det blir är inte klart, men vi har tillsammans med Fojab tagit fram en grundskiss på projektet.”

Nästa generation flyttar in.
Han uppskattar det totala värdet på sina fastigheter till cirka 300 Mkr. Och framtidstänkandet syns inte bara i tillväxtplanerna. I år klev även sonen Rasmus Gustavsson in i företaget.
”Det känns jättebra. Nu är utmaningen att hitta ännu fler intressanta fastighetsprojekt för oss tillsammans. Vi fortsätter att satsa i Malmö och Helsingborg, det är två tillväxtstäder med fantastisk framåtanda.”
FAKTA GUSTAVSSONS FASTIGHETER
Ägare: Stephan Gustavsson. Anställda: 2. Omsättning: Totalt 25 Mkr (2013) med fem dotterbolag. Resultat efter finansnetto: 2,1 Mkr (2013).

Björn Solfors bjorn.solfors@di.se FRÅN DAGENS INDUSTRI – 3 DECEMBER